国际工程设备物资管理问题和方法论文
摘要：在国家实施“一带一路”倡议，鼓励企业“走出去”的国际化经营的背景下，我国大量的建筑施工企业正积极开拓国际工程项目市场，并已承接了越来越多的对外承包及援建项目。中国电建承建的项目主要位于南亚、非洲、南美等发展中国家，这些国家的物资十分匮乏，物流运输也还相对落后。在这种情况下，为了保证工程施工的顺利进行，就需要各个环节的紧密配合，其中最重要的就是设备物资的管理。以斯里兰卡K坝项目为例，结合自身在对设备物资管理工作中的亲身经历，简要论述国际工程项目中，设备物资管理工作方面存在的典型问题和应对方法。
1.1材料价格波动的风险
由于国际市场设备物资价格波动较大，在进行设备物资采购前需要提前了解市场价格，调整采购策略，市场价格的波动对设备物资采购价格的把控和采购数量的确定带来了一定的风险［1］。典型的例子是近期钢材价格波动较大，钢筋价格持续上涨，但是对于钢筋的采购既要综合考虑满足现场施工进度的需要，又要充分考虑钢筋采购对项目部资金占用的影响，应针对现场施工的实际情况有计划地进行分批次采购，而不能盲目为了规避价格波动的影响而一次性采购大量钢筋，造成库存过大，资金积压。在工程项目投入中，设备物资的投入在整个投入中占有较大比重，价格的波动，最直接的反应就是会造成项目工程的材料成本的变化，对整个项目的造价产生较大的影响，从而影响了工程的效益和企业的利润。因此，材料价格波动的风险，是国际工程施工需要进行重点的控制的风险之一。
1.2对项目所在地市场不熟悉，制约采购时间
在国际工程中，设备物资供应市场与国内有着较大的差别，设备物资的供应链以及常用的设备物资型号规格都与国内有着很大的不同［2］，因此，对项目所在地设备和材料市场不熟悉，会耗费大量的采购时间，还未必能采购到需要的设备物资，从而对现场施工造成一定的影响。如，现场经常需要采购五金、工具、配件等常用材料，如果对项目所在地设备和材料市场不熟悉，不掌握常用材料的供货商或者供货地点等情况，在实施采购的过程中就会因为盲目寻找，而不能及时将现场需要的物资按要求采购到位，影响了现场的施工。同时，对价格行情把握不准确，也会造成采购成本的增加。
1.3对设备物资型号规格和标准的熟悉程度，直接影响了采购和管理的难度
对工程项目的施工设备和常用物资材料的熟悉程度，是设备物资管理人员在进行设备物资管理和采购过程中实现工作成效的重要基本功之一。在国际工程项目中，项目所在国家采用的标准和命名的习惯都不一样，如材料的尺寸，在我国是以国标作为标准，而有些国家采用的标准是英标等标准。在设备物资采购和管理工作中，对设备和材料的不熟悉，对项目所在地标准习惯的不了解，在很大程度上会给设备物资的采购和管理带来一定的困难，是影响设备物资管理的一个重要因素。如果对设备和材料不熟悉，很可能会出现对采购计划中所列的设备物资无从下手进行采购的情况，或者即使借助图片将设备物资采购到位了，因为对用途和功能不清楚，就会出现采购到的设备和物资无法用于现场施工或者勉强能使用，但是达不到最佳效果的情况；不熟悉设备和物资，对设备和物资的管理也会造成一定的影响，比如：虽然知道现场人员需要领用的设备材料和配件的名称，但不知道实物是哪一种，因此无法向现场施工人员正确提供所需要的材料，或者见到实物却不知道是什么设备或材料，不清楚如何归类，从而无法正确开具领料单据的情况。
1.4设备物资等材料的质量，对设备物资管理造成的影响
国际工程项目的设备物资采购，是一项技术性强，程序复杂的工作。如果采购人员不熟悉施工合同技术条款对设备或材料的技术性能和质量标准等的要求，在采购过程中就会造成失误，同时，供货商提供的设备或材料质量不合格，或者不符合监理业主有关要求，不能在工程中使用。在采购过程中，如果采购到质量不符合要求的设备物资，轻者会导致部份工程不达标［3］，重者将直接影响到工程项目的质量、工期，给项目部造成经济损失，降低项目部的信誉。
1.5供货商信誉的好坏，对采购的效率有直接的影响
一个信誉良好的供货商，对采购和管理的效率有着直接的影响［4］。受斯里兰卡国情和国民习惯的影响，部份供货商信誉不良，时间观念较差，比如：斯里兰卡当地有部份信誉不良的供货商，当向他们订货采购物资材料时，供货商承诺一天或两天内会送货，结果往往需要四五天甚至一周时间才会送货，而且不能送货也不提前告知，当向他们询问不送货的原因时，他们又总会有很多客观理由。遇到这种情况，如果是现场急需使用的物资材料，就会直接影响到现场的生产和施工进度。
1.6对设备物资进口相关政策了解不够，未按要求进口，造成不必要的损失
对设备物资进口的相关政策、货物进口审批及清关流程了解不够，未按要求进口设备物资，会给项目部造成许多不必要的经济损失。在K坝项目部，根据施工合同和货物进口相关政策，进口设备物资时，每一项都需要有对应的业主颁发的进口许可，对于进口特殊的有限制的设备物资，需要先获得有关部门批准，才能办理清关手续。缺少一项许可或者一步手续，都有可能使货物遭遇滞港或是被罚款的情况。比如：进口对讲机，需要先获得电信管理委员会的许可，进口杂油，需要先获得石油公司的许可，等等。斯里兰卡K坝项目分包商就曾因为不了解相关政策，在进口对讲机时，未取得电信管理委员会的许可，清关过程遭遇海关检查，扣留对讲机的情况。
2.1将价格锁定在某一范围内
针对材料价格波动的情况，与供货商签订框架协议［5］。与供货商签订阶段性的采购合同以锁定价格，避免价格上浮时对项目的生产造成影响，这是规避价格上涨最有效的措施之一。例如，K坝项目部就曾与钢筋供货商签订采购协议，订购一定数量的钢筋，在执行过程中以实际需求分批次交货到现场。在合同订货数量内的钢筋价格上涨不超过5%时，供货商仍按原价格向项目部提供钢筋，超过5%时，双方再进行协商，这一措施，为项目部节约了不少成本。
2.2全方位多渠道的了解项目所在地的设备及物资市场情况
深入施工现场，掌握现场需求，全面了解常用的施工设备和物资、零配件的种类、规格及消耗水平，根据不同的设备和物资，有针对性地，以不同的方式对周边市场进行了解，及时收集及掌握相关的市场信息，这样，在采购过程中做到有的放失，起事半功倍的效果。如：经常进行供应商的调查，直接到供货商的店铺实地进行走访、采购和洽谈，掌握各家店铺销售的材料种类、价格水平信息，并将供货商电话等联系方式分类进行归类，以便日后查询和联系；也可以充分利用网络，上网查找不同的材料供货商，让供货商提供材料信息和报价，必要时提供样品，根据价格和材料质量，择优进行采购；还可以向附近施工单位进行咨询，共享供应商资源，统一进行商谈，避免对市场不了解而盲目找寻供货商的情况。
2.3对照实物，熟悉常用设备和材料
作为一名设备物资管理人员，除了需要具有一定的语言能力外，还需要掌握一定的专业知识，了解当地国家的标准习惯。熟悉常用的设备、物资和配件是设备物资管理人员必须具备的基本技能之一，对设备和材料的熟悉程度，直接影响到对设备物资管理的好坏，而熟悉设备和材料最有效的方法就是对照实物进行记忆，对常用但是自己又不熟悉的设备、物资和配件，可以到仓库和施工现场查看，同时将实物以照片的形式保存，并以中英文命名，日积月累，对设备、物资和配件的熟悉程度会有很大的提高。
2.4了解常用设备的用途
常用物资材料的物理化学特性，掌握简单的检验和判定材料质量好坏的标准和方法作为一名设备物资管理人员，除了做好日常的采购询比价工作以外，还需要了解项目施工相关设备的用途，物资材料的物理和化学性能等主要指标，在采购过程中，需要根据施工合同技术规范中对物资材料的材质性能等相关要求，比对供货商报价中所提供材料的技术参数；必要时，要求供货商提供样品，进行相关的试验；对用于工程实体的主要材料，需要供货商提供生产厂家资质、材料样品的材质证明、试验证明等资料，并报监理审批；由于当地市场所限，对不能提供完全满足技术条款要求的材料，让供货商提交上述资料及样品试验外，需对照技术条款和规范，进行论证后，选择满足实际要求的物资材料，并报业主监主等相关单位进行审批。只有符合规范要求或满足现场实际要求的材料，才能实施采购，只有质量符合要求，价格合理的材料［6］，也才能最大程度的满足现场的施工需要。
2.5加大对供货商的管理力度，拓宽同类物资材料供货商的范围
为了避免不讲信誉的供货商给采购带来的影响，项目部除了按管理程序要求进行供方管理，加大管理力度外［7］，还需要积极拓宽供货商范围，对同一材料的供货商，尽可能的选择3家或3家以上作为合格供应商，采购过程中进行询价比家，用“货比三家，择优采购”的原则进行选择，对于信誉好的供货商，相互间建立并保持长期合作的意向，并在资金的稳定性上给予保障。经常性的对供货商进行评测，定期开展供货商评价，建立供货商等级，实行优胜劣汰制度，对于个别信誉差的供货商，可以警告、暂时或者*性取消其供货资格。
2.6加强与清关代理的沟通，查阅海关网站相关信息，全面了解设备物资进口的相关政策和规定，严格按照要求进口设备物资
在斯里兰卡，进口设备物资的前提条件是要有业主颁发的进口许可，在取得业主进口许可，且进口数量不能超出业主批复的条件下，才能进行进口，对于部份有特殊限制性进口的设备物资，还要获得有关部门的批复。为此，设备物资管理人员平时应加强与清关代理的沟通，查阅和学习斯里兰卡海关网站的相关知识，全面了解设备物资进口的相关政策，严格按照有关政策进行进口。斯里兰卡K坝项目吸取分包商无业主许可进口对讲机的经验教训，在第2次进口提供给监理业主使用的对讲机之前，通过监理工程师和业主的一步步指导，完成了向电信部门申请进口对讲机的所有程序，顺利的取得了电信管理委员会进口对讲机的许可，按斯里兰卡海关有关规定进口了对讲机。
3结语
国际工程项目中设备物资管理方面出现和面临的问题比国内项目复杂得多，只有在实际工作过程中，对存在的问题认真分析和研究，逐一解决和改进，并结合海外工程项目施工过程中出现的新问题采取多种策略进行灵活处理应对，确保工程质量的同时，实现企业经济效益最大化。
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abstract ：be sure to put “safety first, prevention first” in mind, working down in practice, worked out the most economical and safest construction technology scheme or design, construction design of reasonable scientific, civilized and orderly construction. this article describes the construction and safety features, analysis of safety management of construction issues, discussion on
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关键词：国际贸易 国际商务谈判 问题 防范
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一、国际商务谈判中容易出现的问题 1.忽视自认为不太重要的细节问题
有些谈判人员在对外贸易交易磋商过程中往往仅就交易的几个重要内容反复磋商，而忽视了对次要环节的讨论，而这些所谓的次要环节往往有可能就是引起后面纠纷的祸根。
一般地，国际贸易主要磋商应包括以下十方面内容:品质、数量、包装、价格、交货(装运)、*、交付、商品检验、索赔与仲裁、不可抗力。但在实际交易磋商中，有不少业务员很看重品质、数量、包装、价格、装运、*、支付七个交易条件。而对其他的三个交易条件却觉得无足轻重，或根本不谈，或敷衍了事，正因如此，在交易合同的履行过程中，这三个方面的纠纷时常出现。
例如，我国某外贸公司在与外商进行的某种工业品出口的交易磋商中，双方未就商品检验问题进行磋商，合同中也未明确规定。结果买方收到我方货物并进行检验后，认为我方所交货物不符合同规定，并提出索赔。尽管我方在货物运出之前，请国内某商品检验局进行品质检验，取得的检验报告也证明上述商品品质与合同相符，但买方断然拒绝我方检验结果，坚持索赔，双方因此产生纠纷，虽然事情最终得到妥善解决，但这次教训却很值得我们吸取。“千里之堤溃于蚁穴”，本案例也让我们充分认识到，交易内容的每一个环节都需要引起我们足够的重视，严防每一个可能出现潜在纠纷的细节，才能防范于未然。 2忽视合同中某些条款文字表述的具体明确
谈判是一个紧张的过程，尤其是对一些新业务员来说更是如此，这种紧张的情绪，加上经验不足，很容易影响到对某些关键性语言或词句的阐述表达，从而将某些模棱两可的语言带人合同，在交易过程中往往会造成一定的麻烦。
例如，在规定信用证开给卖方的最后期限时，写成“买方应该于2009年明6日之前将信用证开给卖方。”很明显这一描述有三个漏洞:①时间的确立不明确，不知是北京时间还是其他时间;②“于2009年9月6日”之前是否包括“6日”这一天;③“开给卖方”是以开到为准，还是以投邮为准。为此，上面的描述可以修正为“买方应于北京时间2009年明6日之前将信用证开到卖方”。 3忽视对谈判对方心理状态的揣摩研究和谈判时机的把握
国际商务谈判也有技巧，要善于对谈判对方的心理进行科学的分析，对谈判对方,理状态揣摩不够，有可能会影响到商机。
曾有一个日本商人与我国某外贸公司洽谈进口某产品，日商面对这外贸公司给出的优惠条件却久拖不决。转眼过去了两个多月，原来一直兴旺的该类产品国际市场货满为患，价格暴跌，这时日商再以很低价格收购，使我方吃了大亏。日本商人经常采取拖延战术稳住谈判对手，谈判中一定要注意时机的把
握。 商务谈判人员更应重视谈判原则，否则会造成谈判失败。某国一公司曾派代表前往日本谈判。日方在接待时得知其在两个星期后返回。日方没急着开始谈判，而是花了一个多星期时间陪他到处游玩，晚上安排宴会。谈判终于在第12天开始，但每天都很早结束，为的是安排其去打高尔夫球。直到最后一天，日方才谈到重点。但这时外贸公司人员已无时间和对方周旋，只好答应对方条件，签订了协议。这手段不仅仅拖延时间，更重要的是这能软化人的心理，如果接受了其邀请，这已实现了日方的第一纸另外，也会不好意思拒*方的要求，毕竟“*家嘴软，拿人家手短”，其实该代表已违背了商务谈判原则，公事绝不能成为私利的牺牲品，这关系到一个谈判者的根本素质。 4忽视对谈判对手特点的充分了解
国际商务谈判的特点之一是多国性、多民族性，来自不同国家、不同地区的谈判人员在语言沟通、思维方式、决策过程和谈判风格等方面有着显著差异，各国历史文化背景、商务惯例等差异导致来自不同文化背景的人沟通起来会有障碍。国际商务谈判人员应充分了解对手情况，尤其是其信誉、文化习俗和贸易习惯特点、实力，乃至其谈判特点及其质用手法和以往实际。正是这种文化上的差异从而导致谈判陷入僵局甚至失败。
如日本人谈判很有忍耐力，擅长拖延战术，在拖延中想方设法了解谈判对手的真实意图，对方若急于求成，其就乘机抬价或压价，把对方弄得筋疲力尽、焦躁不安。与日本人谈判，要注意做好商业*工作。并根据日本商人的特点，与其谈判时，必须搞清楚对手有多大的权力、能作出什么决定。谈判时，语言应尽量婉转，如果不得不否定某个建议，也要以明确、委婉而非威胁的态度来陈述理由。日本商人在谈判中
有很强的团队意识，与日方谈判不能只重视对方谈判班子中某个人，而要争取说服每个人。如果暂时未能全面达成一致意见，也不要应急于催促，否则只能适得其反。
二、国际商务谈判容易出现问题的防范及解决 1. 做好谈判前的准备工作、注意细节
谈判桌上风云变幻，谈判者要在复杂的局势中左右谈判的进展，只有做好了充分准备、 注重细节才能在谈判中随机应变，灵活处理，从而避免谈判中利益冲突的激化。主要有如下准备。 1． 拟订谈判目标，明确谈判最终目的2． 制定谈判策略3． 选择高素质的谈判人员。对国际商贸谈判中怎样把握好细节性、关键性的环节很重要，需要谈判人员提高不断自身心理素质和业务素质，只有做到临危不乱，才能于冷静中占得主动，避免风险，把握成功。
2． 注重换位思考 谈判双方的利益冲突往往不在于客观事实，而在于人们的想法不同。在谈判中，如果出 现双方意见不一致的情况，不妨站在对方的立场上考虑问题，相互交流彼此的见解和看法， 寻找机会采取行动化解冲突，在协议达成时，一定要给对方留面子，尊重对方人格。
3． 创造双赢的解决方案 谈判的目的并不是“你赢我输”或 “你输我赢” ，谈判双方首先要树立双赢的概念。一 场谈判的结局应该使谈判的双方都有“赢”的感觉。面对谈判双方的利益冲突，谈判者应重 视并设法找出双方实质利益之所在， 在此基础上应用一些双方都认可的方法来寻求最大利益 的实现。 4． 借助客观标准，最终解决谈判中的利益冲突问题
在谈判过程中，有时双方会就某一个利益问题争执不下，互不让步，即使强调“双赢” 也无济于事。此时，客观标准的使用在商务谈判中就起到了非常重要的作用。对于谈判中经 常遇到的价格问题，当双方无法达成协议时，可以参照一些客观标准，如市场价值、替代成 本、折旧、账面价值等等。此种方式在实际谈判中非常有效，可以不伤和气地快速取得谈判 成果。其他问题同样也可以运用客观标准来解决。 5.重视文化差异
各种文化均有其特殊的适用范畴，群体决策和个体决策各有长短。全部合并各种文化的精髓并不切实际，每个人应寻找到适合自己秉性的文化或亚文化。同时，针对另一方谈判者，要熟悉和尊重他们的文化和习惯。在跨文化沟通中，很多人都倾向于认为对方也用自己同样的方式进行思维。正是这种错误的认识，常使跨文化商务谈判难以顺利进行。因为一席话或一篇文章，在甲种文化中认为符合逻辑的，在乙种文化的人看来不那么符合逻辑。因此，谈判前收集有关情报（信息和资料），才能采用相应的谈判策略、方法，有针对性地制定相应的谈判方案和计划。跨国谈判的背景下，掌握一些异域文化架起了商务交往中沟通和理解的桥梁。
各国的文化历史背景、商务惯例、*信仰等不同，国际商务谈判中，应以跨文化的视角审视、分析和解决问题，积极地顺应和调适文化等差异，充分重视容易产生潜在风险的各个环节。国际商贸谈判人员不能只把精力放在合同的重要条款的周旋上，忽视促成交易的某些外在细节，如忽视谈判气氛的营造、对对方心理的揣摩、对对方的了解等。在对外贸易的谈判环节中需要我们注意的细节还有很多，只有把存在着风险的各细节都严谨对待，才能有效规避风险，百战不殆。
三. 小结
总之，企业在国际商务谈判中会遇到许多问题。谈判是人与人之间的沟通，每个人都来自不同的文化背景，文化差异给谈判带来了很大的影响。熟悉了解对方的文化背景，是谈判之前的必要准备工作。谈判中，我们不能以自己的文化背景为标准去理解和评价对方，而应以跨文化的视角审视、分析和解决问题，积极地顺应和调适文化差异，从而实现跨文化谈判的成功.在谈判中巧妙地运用语言技巧，可以有效的避免和化解冲突。没有哪一种方法是万能的，谈判也没有一成不变的模式，谈判者应根据不同的情况，采取不同的策略，以便谈判能够顺利的进行。只要灵活、适当地运用各种谈判技巧与应对策略，就能化解各种冲突，达到自己预期的谈判目的。 参考文献：
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3、我国物业管理问题论文
物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有 3 526 件，占整个投诉总量的 14.6%，成为 2003 年市民投诉的七大热门行业之首。因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。
１.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平
目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。
１.2业主的物业知识缺乏
一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。
１.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊
《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。
１.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力
据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。
１.5物业管理法制建设仍需进一步完善
随着我国住房制度的*，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2% ，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ，这充分说明现有管理模式存在着弊端。
１.6地区间发展不平衡
从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。
2.解决物业管理所存在问题的对策
２.1走专业化发展之路
物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国 70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。
２.2走法制化发展之路
实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的.同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。
２.3走集团化发展之路
在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有 80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。
２.4走品牌化发展之路
品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。
２.5走智能化发展之路
随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。
２.6走“以人为本”的发展之路
物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。
3.结束语
当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。
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